对房产税试点的探讨,抑制炒房行为

最近房产税的话题引起热议。喊了18年的房产税，这次真的要来了。10月23日，第十三届全国人大常委会第三十一次会议正式决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

这篇文章说下我的一些想法。

一、征收房产税的目的

世界各地征收房产税的目的各不相同，韩国和法国的房产税文件明确规定征收房产税是为提高房产的使用效率，防止各类投机行为。美国和加拿大则强调征收房产税是为增加政府财源，改善公共福利。日本和香港则宣称两者兼而有之。

按我的理解，按照优先次序，政府征收房产税的目的，首先是调节贫富差距，促进社会公平，践行“共同富裕”。其次是增加房产持有成本，抑制炒房行为，落实“房住不炒”。同时提高房产和土地的利用率。最后是拓展新税源，增加地方政府的财政收入。将来房产税可能成为国内各个城市的一项重要税源，纽约的房产税占市财政收入的比例超过4成。而上海和重庆只占3.4%和5%。

二、上海的房产税试点方案

目前大陆只有上海和重庆在征房产税，上海的方案更有代表性。上海房产税的征收对象是，上海户籍家庭在本市新购的第二套及以上住房，家庭人均超出60㎡以上的部分。税额是应纳税住房面积市场价值的70%。税率分成两档，新购住房单价超过本市上年度新房销售均价2倍（含2倍）的，税率为0.6%；其他住房的税率为0.4%。

举些例子，一个三口之家，原来有一套60㎡的住房，现在新购一套110㎡的住房，不到人均60㎡，不用交房产税。假设变成新购一套130㎡的住房，单价12万元/㎡。则超出面积为10㎡，适用税率为0.6%（20年上海新房销售均价36741元/平方米）。当年需要缴纳的房产税为10㎡*12万元/㎡*70%*0.6%=5040元。也就是说，新买一套总价1560w的房子，只需要交大约5000块房产税。当然，以上只是举例，一般人出于避税会选择去买单价13w以上、不超过120㎡的房子。

上海的试点方案有些值得注意的地方：1、采用新老划断，在2011年1月28日试点前购买的住房不计入征税范围；2、仅统计上海本市的住房，不考虑该家庭在上海市外的住房；3、子女成年后首次新购住房免征房产税；4、征税的基础是住房超出面积的市场价值；5、按家庭人均住房面积进行分类，确定不同的税率。

这套方案相对温和。经过十年的房产税试点，去年上海的房产税收入仅198.7亿元，不及过去十年商品房销售额的0.5%。只有极少数房子和面积纳入征税范围。这次试点大概率会扩大税基。

三、房产税方案的若干选项

从上海的试点方案出发，我们来考虑一般情形：

1、新老划断还是一视同仁？所有存量房都征税的概率较小，面临的阻力太大，影响也不可控。根据某家卖方的测算，如果选择的税率偏高，税基偏宽，房价短期下行的空间可能接近30%。最终可能采取两种方案：一是新老划断，仅对试点后新购买的房子征税，这样阻力最小。二是为调节贫富差距，把超过一定套数或面积的存量房也纳入征税对象，比如家庭住房三套及以上，或家庭住房二套及以上、且人均住房面积超过60㎡。

2、会不会全国联网、跨地征收？假设A在深圳有两套房，被征税；B在深圳和广州各一套房，不用交税；这种现象是不合理的。但实行跨地征收，征税方案的设计会变得很复杂。试点期间可能采取两种过渡方案：一是仅考虑本市的住房；二是在部分城市之间实施跨地征收。预计最终会推广到全国联网和征收，不过这样在多个城市有多套房的人会优先抛掉低线城市的房子，保留高线城市的房子，进一步拉大高低线城市之间的差距。经济一般、人口净流出的城市压力较大。

3、征税的基础是什么？从海外经验看，俄罗斯和乌克兰根据核定的土地或建筑物的面积征税；美国和日本按估算的房产市场价值征税；香港和新加坡按净租金估算房价再征税。只按面积征税无疑存在漏洞，相同面积在不同城市、不同地段的价值是不一样的，普通住宅和别墅也有区别。这次试点大概率按房产的市场价值或评估值征收。房产税的设计应该兼顾房屋的总价、面积、套数和人数，才能更好保障不同群体间的公平。

另外，中国的土地是国有的，购房者只有70年的使用权，到期后的续期尚未明确规定。因此，征收房地产税应该只征收附着于土地的房产部分，不再征收地税。比如，地价占房价的30%，则一套总价1000w的房子，以700w为税基更合理。

4、有没有免征，区不区分套数和面积？比如，首套房征税吗，小户型征税吗？如果调节贫富差距、实现共同富裕是优先目标，重点征税对象应该是，多套房、大面积的家庭和个人。首套小户型的刚需购房者，本身的支付和纳税能力一般，再加重税负似乎不合逻辑，要么直接免税(可能有假离婚避税)；要么设置免征面积，或确定极低税率(比如人均面积≤60㎡，税率≤0.2%)。2019年，城镇居民人均住房建筑面积是39.8㎡，这样整体的免征面积应该高于40㎡(比如50或60㎡)，避免房产税覆盖到大多数人。再根据各地的实际情况制定其标准，高房价的一线城市有不少小户型，其免征面积会相对更低一些。

5、税率是多少？每个国家征收的税率差别较大，比如荷兰0.1%-0.3%，美国各州0.27%-2.4%。而中国的土地是国有的，产权期限内的房产税至少不应该超过房产价值。比如，总价700w、70年产权的房子，每年的房产税不超过10w，房产税的合理税率不超过1.43%。上海的试点方案分为两档税率，并按房产市场价值的70%征收，实际税率是0.28%-0.42%。最终的做法应该是因城施策，国家可能制定统一的税率上下限，再由各地自行确定其税率，并对各类房产实行差异税率。

四、本次试点的可能范围

这次试点会选择哪些城市？目前存在多种说法，呼声最高的是深圳和浙江，这两个地区大概率会加入试点。因为深圳建设中国特色社会主义先行示范区，浙江高质量发展建设共同富裕示范区。反正不管是哪种说法，其中都少不了深圳。作为深圳人，这一次试点我们避无可避。预计上海和重庆会跟进，进一步深化房产税试点。北京、广州和海南也可能被纳入试点范围。待房产税在试点地区积累经验后，最终会向全国推行。

五、试点的推进节奏

根据公开报道，全国人大常委会授权的试点期限为五年，在授权期限届满的6个月以前，国务院向全国人大常会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定。条件成熟时，及时制定法律。这样至少有五年的缓冲期，不会在全国范围内全面实施征收。

目前先等国务院出台房地产税试点的具体办法，再由试点地区制定实施细则。最快年内就有进展，等明年正式开始实施。本届人大的任期到2023年3月截止，在其任期结束之前可能启动房产税立法、完成草案提议工作，预计最迟可能到2026年底试点结束。人大常委立法实行三审制，一审听取说明，二审讨论，三审通过。预计走完整个立法流程最快也要5年。房产税的争议较大，或许还有四审，这样可能前后耗时十几年。

六、对房价和房租的影响

试点城市的房价会受到打压吗？至少那些拥有多套房的家庭会考虑是否卖掉一些房子，导致二手房的供给增加。与此同时，部分潜在买家的预期改变，会选择观望。在这种供求关系下，住宅的价格和成交量会承压。不过这些只是阶段性的影响，不属于中长期利空。在这轮抛压释放后，最终大家会适应征税的新场景。从上海和重庆的经验看，房产税试点也未阻止过去十年的房价上涨，对房价的影响不太明显。预计北上广深杭等重点城市核心地段的房子依然能够实现保值。

日韩等多个国家的经验也表明，单纯征收保有环节的房产税，短期效果明显，中长期效果有限。韩国的房产税经历过三轮较大的变革，1990年开始分设针对土地和住宅的物业税，并实行累进税率；2005年出台综合不动产税；2020年宣布提高综合不动产税率。其中，1990年的调控效果显著，房价增速在次年出现回落；2005年和2020年的两次调控则对房价没有起到明显的调控效果，房价依然延续其上涨趋势。

另外，预计房产税的推出会导致房租上涨，租金回报率提升。因为房东持有房产的成本增加，会尝试提高房租，把部分成本转嫁给二房东和租客，最终由房东和租客共同承担房产税。

最后，房产税是个开放式话题，存在多种可能性。无论最终的方案如何设计，都难免损害一些人的利益。我的思考难免有局限性。欢迎探讨。